Hipoteka

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje (hipotekarnog) poverioca da, ako (hipotekarni) dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti založene nepokretnosti, Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je to najjeftiniji način da dođe do nekog kredita (krediti obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate), a za poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti obično višestruko veća od iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će mu dug biti vraćen sa svim kamatama.

Hipoteka je za dužnika povoljna i iz razloga što založene nepokretnosti ostaju u državini založnog dužnika (za razliku od situacije kod ručne zaloge), pa ako dužnik ne ispuni svoju obavezu o dospelosti, hipotekarni poverilac može namiriti svoje potraživanje iz vrednosti založene nepokretnosti pre: poverilaca koji na njoj nemaju hipoteku (hirograferni poverioci) i poverilaca koji su hipoteku na njoj stekli posle njega (pravo prvenstva), bez obzira na promenu vlasnika oterećene nepokretnosti.

Imalac hipoteke ima stvarno (apsolutno) pravo, koje deluje prema svima, a to naročito podrazumeva dva prava: pravo prvenstva i pravo sleđenja.

Pravo prvenstva je odlika hipoteke karakteristična i za druga stvarna prava, što znači da je hipoteka jača od obligacionih prava i istovrsnog prava koje je kasnije nastalo.

Pravo sleđenja ovlašćuje hipotekarnog poverioca da svoje pravo ostvaruje protiv svih trećih lica, kao i protiv vlasnika hipotekovane nepokretnosti. Tako, ako je dužnik svoju nepokretnost opterećenu hipotekom prodao i predao trećem licu, koje je tako postalo novi vlasnik te nepokretnosti, to neće uticati na pravo hipotekarnog poverioca, u smislu da će on i dalje može naplatiti iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Kako je hipoteka vrsta založnog prava na tuđoj stvari (stvari koja je u vlasništvu drugog lica, odnosno stvari koja nije u vlasništvu založnog poverioca), ona je akcesorno (sporedno) pravo, čije je postojanje vezano za postojanje glavnog prava (potraživanja obezbeđenog hipotekom). To povlači određene posledice: ako prestane potraživanje obezbeđeno hipotekom kao glavno pravo, prestaje i hipoteka kao akcesorno sredstvo obezbeđenja, i to momentom njenog brisanja iz odgovarajućeg registra. Takođe, ako neko treće lice stekne glavno pravo (npr. cesijom potraživanja), stiče i hipoteku kao akcesorno pravo.

Predmet hipoteke

Predmet hipoteke su nepokretne stvari, a najznačajnija nepokretna stvar je zemljište. Pored zemljišta, nepokretnostima se smatraju i pokretne stvari koje su trajno spojene sa zemljištem na neki od sledećih načina: građenjem objekta, dogradnjom objekta, rekonstrukcijom objekta, adaptacijom objekta, sanacijom objekta, sejanjem i sađenjem. Dalje, svojstvo nepokretnosti mogu da imaju i određene pokretne stvari koje služe nepokretnosti.

Predmet hipoteke može da bude:

1. nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);
2. deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;
3. susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;
4. poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);
5. pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;
6. objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Postoje i određene stvari koje su, po svojoj prirodi, pokretne stvari, ali se u stvarnom pravu tretiraju kao nepokretnosti, pa se na njima može zasnovati hipoteka. Najbolji primer za to su brodovi i vazduhoplovi.

Treba imati u vidu da postoje i nepokretnosti koje ne mogu biti opterećene hipotekom (a ni drugim sredstvom stvarnog obezbeđenja). Prirodna bogatstva, dobra u opštoj upotrebi, mreže u javnoj svojini, vodno zemljište i vodni objekti u javnoj svojini, zaštićena prirodna dobra u javnoj svojini i kulturna dobra u javnoj svojini ne mogu biti opterećena hipotekom. Predmet zaloge ne mogu biti pokretne i nepokretne stvari koje koriste zdravstvene ustanove.

Stvari koje nisu u prometu (res extra commercium, stvari van prometa) nisu podobne da se na njima zasnuje hipoteka. Razlog za to je taj što se one ne mogu, vansudskim putem ili u izvršnom sudskom postupku unovčiti.

Objekat, zemljište pod objektom i zemljište koje služi za redovnu upotrebu objekta čine jednistvenu celinu prilikom konstituisanja hipoteke. Predmet hipoteke može biti i drugo stvarno pravo na nepokretnosti: pravo građenja, pravo preče gradnje i pravo raspolaganja u državnoj ili društvenoj svojini.

Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipotekom je moguće opteretiti više nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima. U slučaju da se dug ne isplati po dospeću, poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jedne ili više opterećenih nepokretnosti, iako se, u zemljišnim registrima, kod zajedničke hipoteke, upis jedne nepokretnosti uvek označava kao glavni, dok se ostali upisi nepokretnosti smatraju sporednim. Ovakva hipoteka se naziva zajednička (simultana) hipoteka.

Razlozi za konstituisanje ovakve hipoteke mogu biti različiti. Može se desiti da nepokretnost ima manju vrednost od potraživanja poverioca, pa je potrebno hipotekom opteretiti više nepokretnosti, bilo istog vlasnika bilo različitih vlasnika. Sa druge strane, može se dogoditi da nepokretnost, u vreme zasnivanja hipoteke na njoj, ima veću vrednost od potraživanja poverioca koje se hipotekom obezbeđuje, ali da se očekuje da će vrednost hipotekovane nepokretnosti u budućnosti padati, pa poverilac zatraži dodatno obezbeđenje.

Domašaj hipoteke

Hipoteka obuhvata celu nepokretnost, i to:

1. sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukčije određeno;
2. industrijske plodove, pod uslovom da su postojali u vreme nastanka hipoteke;
3. pripatke nepokretnosti koji su postojali u vreme nastanka hipoteke i koji su kao takvi određeni ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini trećih lica; pripaci nepokretnosti koji su stekli to svojstvo posle nastanka hipoteke nisu predmet hipoteke, osim ako stranke nisu to izričito predvidele ugovorom;
4. nepokretnosti po nameni, pošto su deo samostalne nepokretnosti i dele njenu pravnu sudbinu, pa se konstituisana hipoteka na samostalnoj nepokretnosti prostire i na njih;
5. sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle zasnivanja hipoteke.

Potraživanje koje se obezbeđuje

To može biti svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranoj valuti. Ono obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate. Deo potraživanja koji nije obezbeđen hipotekom može da se naplati samo iz ostale dužnikove imovine. Potraživanje mora da bude u potpunosti određeno - iznos glavnice, iznos kamata, datumi dospeća rata, itd. To potraživanje je najčešće iz ugovora o kreditu.

Nastanak hipoteke

Hipoteka se stiče upisom u nadležni registar nepokretnosti (modus acquirendi, način sticanja), na osnovu odgovarajućeg pravnog osnova (iustus titulus, osnov sticanja). Upis hipoteke je kauzalan, što znači da se zasniva na nekom od pravnih osnova sticanja - hipoteka se ne može upisati nezavisno od osnova sticanja.

Upis hipoteke se vrši na osnovu isprava koje su podobne za konačan upis prava, a predbeležba hipoteke se vrši na osnovu isprava koja nije podobna za konačan upis prava (npr. ugovor o hipoteci ne sadrži ovlašćenje za uknjižbu).

Osnov za uknjižbu hipoteke mora da sadrži klauzulu intabulandi (clausula intabulandi) - odredbu kojom se dužnik ili vlasnik nepokretnosti obavezuje da će dopustiti upis hipoteke u zemljišni registar u korist hipotekarnog poverioca.

Postoji četiri pravna osnova nastanka hipoteke:

1. ugovor ili sudsko poravnanje (ugovorna hipoteka);
2. založna izjava (jednostrana hipoteka);
3. zakon (zakonska hipoteka)
4. sudska odluka (sudska hipoteka).

Po važećem Zakonu o hipoteci, pravila o ugovornoj hipoteci se shodno primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, ako zakonom nije drugačije propisano.

Ugovor o hipoteci (ugovorna hipoteka)

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi. Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora koji uređuje samo potraživanje (ugovora o zajmu, kreditu i dr.).

Ugovor o hipoteci može imati različitu formu, u zavisnosti od toga kakva je njegova sadržina. Ukoliko (pisani) ugovor o hipoteci sadrži izričitu izjavu obavezanog lica da se, na osnovu ugovora o hipoteci, radi ostvarivanja dugovane činidbe, po dospelosti potraživanja, može neposredno sprovesti prinudno izvršenje sudskim ili vansudskim putem, on mora biti zaključen u formi javnobeležničkog zapisa. Ako ugovor o hipoteci, pak, ne sadrži pomenutu izjavu, on se zaključuje u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.

Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik nepokretnosti ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji. Na ovom mestu je bitno naglasiti da vlasnik hipotekovane nepokretnosti, koji zaključuje ugovor o hipoteci sa poveriocem, ne mora biti istovremeno i dužnik iz glavnog ugovora. Naime, može se dogoditi da lice koje nije dužnik iz glavnog ugovora zaključi sa poveriocem ugovor o hipoteci, opterećujući na taj način sopstvenu nepokretnost. U tom slučaju se razlikuju dva lica: dužnik (iz glavnog ugovora) i hipotekarni dužnik (koji opterećuje svoju nepokretnost, a nije dužnik iz glavnog ugovora).

Ugovorna hipoteka se može upisati na zahtev:

1. vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staratelja ili zakonskog zastupnika;
2. dužnika;
3. poverioca.

Upis ugovorne hipoteke na objektu u izgradnji vrši se na sledeći način:

1. na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti;
2. ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti. Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka. Objektom u izgradnji, u smislu Zakona o hipoteci , smatra se i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji. Rizik eventualnog rušenja nepropisno sagrađenog objekta, na kome je upisana hipoteka, snose vlasnik nepokretnosti, dužnik i poverilac, u skladu sa njihovim unutrašnjim odnosima.

Ugovor o hipoteci mora da sadrži (ugovor o hipoteci proizvodi pravna dejstva samo ako sadrži obavezne bitne sastojke određene Zakonom o hipoteci ):

1. ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;
2. bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi);
3. precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen;
4. podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i dokaz o vlasništvu, odnosno o drugom pravu iz Zakona o hipoteci ;
5. podatke o stvarima iz Zakona koje hipoteka obuhvata.

Ugovor o hipoteci ne sme da, u vreme zaključenja ugovora, a pre dospelosti obezbeđenog potraživanja, sadrži odredbe koje daju ovlašćenje poveriocu da, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:

1. stekne pravo svojine na založenoj stvari;
2. po unapred određenoj ceni proda stvar;
3. po unapred određenoj ceni stvar zadrži za sebe;
4. upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke ili iskorišćava predmet hipoteke na drugi način.

Ovakve ugovorne odredbe iz ugovora o hipoteci se nazivaju lex commissoria. Važeći Zakon o hipoteci , zabranjuje lex commissoria i predviđa sankciju delimične ništavosti ako je lex commissoria ugovoren u vreme zaključenja glavnog ugovora ili ugovora o hipoteci. Treba imati u vidu da ništavost lex commissoria ne znači ništavost celog ugovora o hipoteci koji sadrži takve klauzule (delimična ništavost), ako taj ugovor o hipoteci može opstati bez ništave odredbe ili ako je ništava odredbe bila uslov ili odlučujuća pobuda ugovora, ali je ništavost ustanovljena da bi ugovor bio oslobođen te odredbe i važio bez nje. Međutim, ukoliko su pomenute klauzule ugovorene posle dospelosti obezbeđenog potraživanja, one proizvode punovažno pravno dejstvo.

Založna izjava (jednostrana hipoteka)

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave. Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se on jednostrano obavezuje, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Založna izjava po formi i sadržini odgovara sadržini i formi ugovora o hipoteci. Upis hipoteke u zemljišni registar (modus acquirendi, način sticanja) na osnovu založne izjave vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca.

Na osnovu samog zakona (zakonska hipoteka)

U našem pravu postoji nekoliko slučajeva kada hipoteka nastaje na osnovu zakona, jedan od njih je hipoteka koju ima organ uprave zadužen za poreze na nepokretnosti za koju se porez duguje. Ono što je specifično za ovakve hipoteke je to što one (za razliku od ostalih vrsta hipoteka) postoje i bez upisa u registar - pa se zato i ne upisuju. Ovakve hipoteke će imati prvenstvo u naplati (naplaćuju se pre ostalih vrsta hipoteka).

Na osnovu sudske odluke (sudska hipoteka)

Uvek kada neko podnese zahtev za prinudno izvršenje, sud će staviti hipoteku na nepokretnosti koje su predmet izvršnog postupka. Upis u registre kod ove hipoteke takođe nije neophodan, jer će ona postojati i bez njega, ali se ipak upisuje zbog publiciteta (vidi načela založnog prava u članku Založno pravo).

Prenošenje hipoteke

Hipotekarni poverilac ima pravo da pravo potraživanja koje ima prema dužniku ustupi trećem licu (cesija potraživanja). Kako je hipoteka sporedno (akcesorno) pravo, nerazdvojivo od glavnog potraživanja, u slučaju ustupanja potraživanja, zajedno sa potraživanjem, prelazi na treće lice (prijemnika) i hipoteka. Preciznije rečeno, i u ovom slučaju treće lice (prijemnik) stiče hipoteku tek kada se ona upiše u zemljišni registar, a ugovor o ustupanju potraživanja (cesija potraživanja) predstavlja pravni osnov sticanja hipoteke.

Nije moguće zaključiti ugovor o prenosu hipoteke bez istovremenog prenošenja potraživanja koje je obezbeđeno hipotekom - takav ugovor je protivan imperativnim propisima, jer se direktno protivi načelu akcesornosti hipoteke.

Za punovažnost prenosa potraživanja (obezbeđenog hipotekom) nije potreban pristanak dužnika, s tim da hipotekarni poverilac ima obavezu da dužnika obavesti o izvršenom ustupanju, kako bi dužnik znao kome treba da ispuni obavezu.

Ukoliko neko lice ispuni dužnikovu obavezu, a ima neki pravni interes u tome, poveriočevo potraživanje, zajedno sa hipotekom (i, eventualno, drugim sporednim pravima), prelazi, po samom zakonu, na lice koje je takvu obavezu ispunilo (zakonska subrogacija).

Pored toga što hipotekarni poverilac ima pravo da ustupi potraživanje obezbeđeno hipotekom trećem licu, on može svoje potraživanje obezbeđeno hipotekom založiti svom poveriocu (nathipotekarni poverilac). Poverilac i nathipotekarni poverilac zaključuju ugovor koji mora imati formu propisanu Zakonom o hipoteci za ugovor o hipoteci - takvim ugovorom nastaje hipoteka na hipoteci (nathipoteka). Isti ugovor mora sadržati izričitu i bezuslovnu izjavu hipotekarnog poverioca da se nathipotekarni poverilac može upisati u tom svojstvu u registar nepokretnosti (clausula intabulandi). Nathipotekarni poverilac stiče nathipoteku na isti način kao što je hipotekarni poverilac stekao hipoteku - upisom u registar nepokretnosti. Od tog momenta nathipoteka proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima. Međutim, bez obzira na upis, ugovor između hipotekarnog i nathipotekarnog poverioca proizvodi pravno dejstvo prema dužniku od momenta kada mu stigne pismeno obaveštenje o zalaganju potraživanja. Pismeno obaveštenje se ne upućuje dužniku kako bi on dao saglasnost na ugovor - hipotekarni poverilac svoje potraživanje prema dužniku može založiti svom poveriocu (nathipotekarnom poveriocu) i bez saglasnosti dužnika. Momenat prispeća takvog obaveštenja je značajno iz razloga što, od tog momenta, dužnik može svoju obavezu punovažno ispuniti samo nathipotekarnom poveriocu (poveriocu svog poverioca). Sve što je rečeno kod forme ugovora o hipoteci važi i za ugovor o nathipoteci.

Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti

Prava vlasnika nepokretnosti

Vlasnik, i posle zasnivanja hipoteke, ima pravo da:

1. drži predmet hipoteke;
2. upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni;
3. ubira prirodne ili civilne plodove koje predmet hipoteke daje;
4. otuđi predmet hipoteke (npr. proda ili pokloni kuću koja je pod hipotekom) i prenese pravo na pribavioca (npr. izda kuću u zakup ili je stavi pod novu hipoteku), u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju, jer pribavilac može u registrima da vidi hipoteku (štaviše to je njegova dužnost), te da sam odluči hoće li da pribavi takvu nepokretnost;
5. otuđi deo nepokretnosti - ako vlasnik (uz saglasnost poverioca), izvrši deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošću, hipoteka se, po službenoj dužnosti, upisuje i na tim nepokretnostima.

Obaveze vlasnika nepokretnosti

Vlasnik hipotekovane nepokretnosti ima obavezu da:

1. ne menja predmet hipoteke, bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac ne može da odbije da izda bez opravdanog razloga;
2. čuva i održava predmet hipoteke, kako ne bi umanjio vrednost predmeta hipoteke
3. osigura predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika, pre nastanka hipoteke.

U cilju kontrole ispunjavanja pomenutih obaveza hipotekarnog dužnika, hipotekarnom poveriocu se priznaje pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost, bez obzira ko se u njoj nalazi. Ovom pravu hipotekarnog poverioca korelativna je obaveza vlasnika, odnosno zakupca, kao i svakog drugog držaoca nepokretnosti da sarađuje sa poveriocem u pogledu ostvarivanja njegovog prava pristupa nepokretnosti.

Hipotekarni poverilac ima još jedno značajno pravo koje štiti njegovu hipoteku. Ukoliko poverilac, tokom kontrole stanja nepokretnosti, utvrdi da usled ponašanja vlasnika ili nekog drugog neposrednog držaoca nepokretnosti, postoji opasnost da dođe do smanjenja vrednosti predmeta hipoteke ili ako je do smanjenja vrednosti već došlo, pa postoji opasnost da, usled toga, neće biti dovoljno sredstava za namirenje njegovog potraživanja, on ima pravo da zahteva od dužnika da mu on pruži dodatno obezbeđenje. Ukoliko dužnik, u ovakvoj situaciji, odbije da poveriocu pruži dodatno obezbeđenje njegovog potraživanja, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celokupnog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti, bez odlaganja. Poverilac može da zahteva od vanparničnog suda da utvrdi da li je vrednost predmeta hipoteke smanjena, a ima pravo da traži da su naredi vlasniku ili kom drugom neposrednom držaocu da prestane sa određenim ponašanjem, ako jeusled takvog ponašanja vrednost predmeta hipoteke smanjena ili preti opasnost da do smanjenja vrednosti predmeta hipoteke dođe.

Namirenje

Opšta pravila namirenja

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku.

Pravo poverioca na hipoteku ne znači obavezu namirenja na predmetu hipoteke. Poverilac ima mogućnost i da zahteva namirenje na preostaloj imovini hipotekarnog dužnika, ima položaj običnog (hirografernog) poverioca.

Hipotekarni poverilac može da zahteva da svoje dospelo potraživanje namiri:

1. najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika;
2. istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine; ili
3. najpre iz dužnikove preostale imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Kao što je ranije napomenuto, hipotekarni poverilac se, iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, može naplatiti nezavisno od činjenice da li je njegovo potraživanje nastalo pre ili posle potraživanja običnih poverilaca - hipotekarni poverilac uvek ima prednost u odnosu na obične (hirograferne) poverioce. Prednost u odnosu na obične poverioce, hipotekarni poverilac ima i pogledu toga da svoje potraživanje može, iz vrednosti predmeta hipoteke, namiriti i u slučaju da je njegovo (obezbeđeno) potraživanje zastarelo. Međutim, kad obezbeđeno potraživanje zastari, hipotekarni poverilac može namiriti, iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, samo iznos potraživanje, a ne i kamatu i druga povremena davanja.

Regularno namirenje se sprovodi u skladu sa Zakonom o izvršnom postupku, kao i zakonom koji uređuje prinudnu naplatu poreskih potraživanja na nepokretnostima.

Postupak namirenja teče tako što poverilac najpre tuži dužnika. Rešenje koje sud donese služi kao izvršna isprava. Na osnovu njega se pokreće izvršni postupak (čije se pokretanje zabeležava se u registru hipoteka). Zatim se nepokretnost prodaje (na javnoj prodaji]], po berzanskoj ili tržišnoj]] ceni]], po proceni veštaka...) i namiruju se sl. redom:

1. troškovi prodaje;
2. eventualne zakonske hipoteke;
3. ostale hipoteke (i to po onom redu po kom su upisivane);
4. kamate i druga povremena davanja (sem ako je potraživanje zastarelo);

Eventualni ostatak se vraća vlasniku hipotekovane nepokretnosti.

Hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti obezbeđenog potraživanja. U tom slučaju kamata i druga povremena davanja ne mogu se namiriti iz predmeta hipoteke, već samo glavnica duga.

Накнадни уговор закључују поверилац и власник непокретности у писменој форми, са потписима овереним у суду, односно од стране другог законом овлашћеног органа, а њиме може да се уговори:

1. delimični ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenja duga;
2. svaki drugi posao kojim se postiže brisanje hipoteke sa nepokretnosti.

Poverilac će bez odlaganja obavestiti dužnika o naknadnom ugovoru.

Može se desiti da hipotekarni dug isplati lice koje nije dužnik. U tom slučaju (tzv. realna subrogacija) to lice stupa na mesto hipotekarnog poverioca i preuzima sva njegova prava.

Vansudsko namirenje

Iako je pravilo da se neisplaćen dug namiruje sudskim putem, zbog neefikasnosti našeg sudstva, a u cilju poboljšanja pravnog prometa i pojeftinjenja kredita, država je napravila ustupak (pre svega bankama) u vidu vansudskog namirenja. Ovaj način namirenja detaljno uređuje Zakon o hipoteci.

Da bi bilo moguće vansudski namiriti svoj dug mora da postoji tzv. izvršna isprava.

U smislu Zakona o hipoteci, pismeno se smatra uručenim poveriocu ako je poslato preporučenom poštom na adresu poverioca iz ugovora o hipoteci ili na adresu iz poveriočeve opomene u kojoj se zahteva odgovor dužnika.

Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug, poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti koja sadrži:

1. podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;
2. opis povrede ugovora o hipoteci na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke;
3. obaveštenje da je celokupan dug dospeo na naplatu;
4. iznos duga koji je dospeo na naplatu;
5. radnje koje dužnik ili vlasnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;
6. rok u kome dužnik ili vlasnik mora da ispuni obaveze da bi izbegao prodaju nepokretnosti;
7. opomenu da ukoliko dužnik ili vlasnik ne preduzme te radnje i time ispuni dug, poverilac će prodajom hipotekovane nepokretnosti prekinuti državinu na nepokretnosti;
8. obaveštenje o izboru načina prodaje nepokretnosti;
9. ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti radi održavanja sastanka;
10. druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Poverilac će istovremeno poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u korist poverioca i:

1. kopiju opomene o prodaji nepokretnosti;
2. kopiju ugovora o hipoteci;
3. izjavu da dužnik do tog dana nije ispunio dug;
4. dokaze da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku i vlasniku nepokretnosti.

Registar nepokretnosti će, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje. Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:

1. izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane pravosnažno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati nepokretnost, u skladu sa odredbama ovog zakona;
2. zabranu prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika. Vlasnik, dužnik i poverilac imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja. Nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe.

Žalba će biti uvažena ako dužnik ili vlasnik dostavi registru nepokretnosti nesporne pismene dokaze da:

1. potraživanje ne postoji;
2. hipoteka ne postoji;
3. potraživanje nije dospelo za naplatu; ili
4. je dug isplaćen.

Drugostepeno rešenje, konačno je i izvršno i protiv njega nije dozvoljena tužba ili pravni lek.

Dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti može, u roku od 10 dana od dana dobijanja opomene o prodaji nepokretnosti, zatražiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim predstavnikom, koji je u obavezi da ga primi u svojim prostorijama u toku radnog vremena. Pravo poverioca da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti neće biti ograničeno ili odloženo ako se strane ne dogovore na način predložen od strane dužnika na ovom sastanku.

Ako dužnik ne isplati dug do dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prođe rok od 30 dana, poverilac na osnovu rešenja može pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe. Izbor jednog načina prodaje ne isključuje mogućnost primene drugog načina prodaje, ako nepokretnost ostane neprodata. Pre pristupanja prodaji poverilac je dužan da utvrdi orijentacionu tržišnu vrednost nepokretnosti angažovanjem ovlašćenog sudskog veštaka.

Poverilac može sam organizovati aukcijsku prodaju nepokretnosti ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi. Oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan način objavljen u dnevnom listu koji se prodaje u regionu u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 45 dana pre zakazane prodaje. Javni oglas sadrži:

1. opis nepokretnosti;
2. ime i prezime, odnosno naziv poverioca;
3. podatke kako kontaktirati poverioca;
4. početnu cenu na aukciji;
5. vreme i mesto aukcije;
6. druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Poverilac će istovremeno poslati dužniku, vlasniku nepokretnosti, odnosno trećim licima koja imaju prava na hipotekovanoj nepokretnosti obaveštenje o oglasu koje sadrži:

1. sve elemente oglasa;
2. izjavu u kom roku se može isplatiti celokupan dug da bi se izbegla prodaja.

Početna cena na aukciji ne može biti niža od 75% procenjene vrednosti. Ako prva aukcija ne uspe, početna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti. Izuzetno, poverilac i vlasnik, odnosno dužnik mogu, prilikom organizovanja aukcijske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost može prodati i po nižoj ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% procenjene vrednosti.

Poverilac može dati sopstvenu ponudu na aukciji.

Poverilac, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna tržišnoj. Pod tržišnom cenom, u smislu ovog zakona, podrazumeva se uobičajena cena koja se može postići prodajom te nepokretnosti u dobroj veri, u vreme hipotekarne prodaje. Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje advokata, odnosno agencije za promet nepokretnosti. Ukoliko se prodaja vrši preko advokata ili preko agencija za promet nepokretnosti, uobičajeni honorar, odnosno provizija mogu biti uključeni u prodajnu cenu. Najkasnije u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac će o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obaveštenjem koje sadrži:

1. iznos celokupnog potraživanja;
2. procenjenu vrednost nepokretnosti;
3. bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti;
4. datum za kada se predviđa zaključenje ugovora o kupoprodaji;
5. način na koji će se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti;
6. datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena;
7. izjavu u kom roku može da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti.

U toku vansudskog postupka namirenja, nadležni organ unutrašnjih poslova dužan je da bez odlaganja hipotekarnom poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoć neophodnu za sprovođenje postupka namirenja, u slučaju da vlasnik, odnosno drugi držalac nepokretnosti u postupku njene prodaje ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbija da se dobrovoljno iseli iz nepokretnosti. Nadležni organ unutrašnjih poslova, pruža pomoć na osnovu uvida u rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje, odnosno ugovora o prodaji nepokretnosti.

U slučaju da cena ostvarena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno potraživanje poverioca, dužnik ostaje dužan poveriocu preostali dug u iznosu razlike između celokupnog potraživanja i ostvarene cene. Preostali dug biće umanjen za iznos razlike između 75% procenjene cene nepokretnosti i ostvarene cene, ako je ostvarena cena niža od 75% procenjene cene, kod oba načina prodaje. Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom nagodbom, prevazilazi visinu potraživanja, hipotekarni poverilac dužan je da hipotekarnom dužniku isplati tu razliku.

Ako se hipotekarni poverilac namiri sticanjem prava svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, smatra se da je potraživanje namireno u trenutku sticanja prava svojine.

Namirenje u slučaju objekta u izgradnji

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju. Kupac po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

Raspodela sredstava dobijenih vansudskom prodajom nepokretnosti

Poverilac će, u roku od sedam dana od dana naplate prodajne cene nepokretnosti, sledećim redom namiriti:

1. troškove prodaje, uključujući troškove i honorare trećih lica;
2. potraživanje hipotekarnog poverioca;
3. potraživanje hipotekarnog poverioca nižeg reda ili drugog poverioca sa jednakim redom obezbeđenja;
4. preostali iznos pripada dužniku.

Poverilac će, u roku od sedam dana nakon raspodele sredstava, dužniku i svim trećim licima koja imaju prava na nepokretnosti, dostaviti konačni obračun raspodele sredstava.

Ako je predmet hipoteke u stečajnom postupku, poverilac ima razlučno pravo zasebnog namirenja iz vrednosti nepokretnosti.

Redosled namirenja

Kad je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke.

Prestanak hipoteke

Ispis

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom. Ispis hipoteke vrši se, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom.

• Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vrši se samo ako je dug isplaćen u potpunosti. Zahtev sadrži:

1. pismenu izjavu hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke; ili
2. pravnosnažnu sudsku odluku kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.

Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno.

Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke.

• Hipoteka prestaje i kad predmet propadne u celosti, i vlasnik može da zahteva ispis hipoteke. Hipoteka se ponovo uspostavlja ako vlasnik obnovi predmet, a ponovni upis vrši se po samom zakonu.

Hipoteka se svodi na preostali deo ako predmet delimično propadne, a ispravka upisa vrši se po samom zakonu.

U slučaju propasti ili delimične propasti predmeta hipoteke, hipotekarni poverilac, po samom zakonu, stiče založno pravo na potraživanju naknade iz osiguranja, odnosno na isplaćenoj naknadi. Dobijeni iznos raspodeljuje se među hipotekarnim poveriocima prema redosledu upisa njihovih prava hipoteke.

• Hipoteka prestaje i kad, u cilju zadovoljenja opšteg interesa (eksproprijacija i sl.), a u skladu sa zakonom i na osnovu odluke nadležnog organa, pravo vlasnika na predmetu hipoteke pređe na treće lice. Ispis se vrši:

1. na zahtev novog vlasnika nepokretnosti;
2. hipotekarni poverilac stiče založno pravo na potraživanju naknade, odnosno na isplaćenoj naknadi, odnosno upisuje hipoteku na nepokretnosti koja je predata u svojinu vlasniku umesto oduzete nepokretnosti u opštem interesu (naknada se raspodeljuje među hipotekarnim poveriocima prema redosledu upisa njihovih prava hipoteke).

• Hipoteka prestaje i kad je izvršena sudska javna prodaja predmeta. Ispis se vrši na osnovu pravnosnažne sudske odluke o namirenju hipotekarnih poverilaca.

• Hipoteka prestaje i kad je, na osnovu verodostojne isprave ili izvršne isprave, u skladu sa Zakonom, predmet hipoteke prodat vansudskim putem i kad je poverilac namiren ili kad je poverilac namiren na osnovu naknadnog ugovora. Ispis se vrši:

1. na zahtev kupca predmeta hipoteke;
2. prava docnijih hipotekarnih poverilaca ostaju rezervisana.

• Hipoteka prestaje ispisom i kada:

1. se u istom licu stekne svojstvo hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika (konfuzija); ili
2. hipotekarni poverilac stekne pravo svojine na hipotekovanoj nepokretnosti (konsolidacija). Ispis se vrši na zahtev vlasnika, dužnika ili poverioca.

• Hipoteka prestaje i na osnovu jednostrane pismene izjave volje poverioca, sa potpisom overenim u sudu ili kod drugog organa ovlašćenog zakonom. Ispis se vrši na zahtev vlasnika koji sadrži u prilogu prethodnu izjavu.

• Hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, u skladu sa zakonom, na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara zajedničke svojine, ako:

1. je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke);
2. upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, ni njegovi naslednici (univerzalni sukcesori), ni lica koja su docnije upisana kao prijemnici (cesionari) potraživanja obezbeđenog hipotekom;
3. za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti. Ispis se vrši na zahtev vlasnika, suvlasnika ili zajedničara.

Zasnivanje nove hipoteke

Hipoteka koja nije ispisana, ako je obezbeđeno potraživanje prestalo, u roku od 3 godine od dana kada je potraživanje prestalo može da se prenese na novog poverioca ili, radi obezbeđenja drugog potraživanja, na starog poverioca, do iznosa potraživanja obezbeđenog neispisanom hipotekom. Prenos se vrši na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadrži dokaz da je potraživanje prestalo.

Odricanje vlasnika od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom, ne proizvodi pravno dejstvo, osim ako:

1. se vlasnik ugovorom obaveže prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim redom prvenstva, da će u njegovu korist zahtevati ispis određene hipoteke;
2. se u registar nepokretnosti upiše zabeležba takve obaveze kod te hipoteke.

Hipotekarni poverioci sa docnijim redom prvenstva hipoteka:

1. ne mogu da se protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upražnjeno mesto neispisane hipoteke;
2. zadržavaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze.

Vlasnik predmeta hipoteke, uz zahtev za ispis, može da zahteva zabeležbu prvenstvenog reda za upis nove hipoteke:

1. do iznosa potraživanja obezbeđenog starom (ranijom) hipotekom;
2. na mestu koje je imala stara (ranija) hipoteka;
3. u roku od tri godine od dana kada je zabeležba bila dozvoljena.

U slučaju prenosa prava na predmetu hipoteke, zabeležba zadržavanja prava prvenstvenog reda proizvodi pravno dejstvo u korist novog nosioca prava. Ovo se shodno primenjuje kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Nova hipoteka može, na zahtev vlasnika, da se upiše na mestu već upisane hipoteke, sa istim prvenstvenim redom i do iznosa potraživanja obezbeđenog već upisanom hipotekom. U tom slučaju:

1. upis proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše u roku od godinu dana od dana kada je data dozvola za upis nove hipoteke;
2. ispis stare hipoteke vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca u čiju korist je upisana nova hipoteka.

Ako je na staroj hipoteci zasnovana nadhipoteka, nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako:

1. se izbriše i nadhipoteka; ili
2. nadhipotekarni poverilac i poverilac u čiju korist se upisuje nova hipoteka daju pristanak da se nadhipoteka prenese na novu hipoteku.

Ako je stara hipoteka zasnovana na više nepokretnosti (simultana hipoteka), nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše iz svih registara nepokretnosti u kojima je upisana. Ovo se shodno primenjuje kad nova hipoteka treba da stupi na mesto dveju ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Centralna evidencija hipoteka - CEH

Centralna evidencija hipoteka (CEH) je centralna jedinstvena javna baza podataka u koju se unose hipoteke upisane u nadležni registar nepokretnosti, radi pretraživanja i prikupljanja informacija o hipotekama.

Centralnu evidenciju hipoteka vodi Republički geodetski zavod - katastar nepokretnosti, u skladu sa zakonom. U vršenju svoje nadležnosti, katastar nepokretnosti je dužan da:

1. se stara o zakonitom, sistematičnom i ažurnom vođenju Centralne evidencije hipoteka;
2. propiše obrazac obaveštenja koje je nadležni registar dužan bez odlaganja dostaviti katastru nepokretnosti;
3. preduzme druge akte i radnje neophodne za nesmetano i pravilno funkcionisanje Centralne evidencije hipoteka, u skladu sa zakonom.

Katastar nepokretnosti, po službenoj dužnosti, obavlja:

1. unos hipoteka upisanih u nadležni registar nepokretnosti;
2. unos drugih podataka o hipotekama upisanim u nadležni registar nepokretnosti;
3. unos svake promene ili brisanje podataka, koje su izvršene u nadležnom registru nepokretnosti.

Katastar nepokretnosti može bliže urediti unos podataka.

Prilikom unosa podataka, katastar nepokretnosti postupa neposredno na osnovu obaveštenja i ne donosi posebne akte.

Republički geodetski zavod - katastar nepokretnosti, ne odgovara za tačnost i potpunost podataka upisanih u Centralnu evidenciju hipoteka.

Centralna evidencija hipoteka dostupna je svim licima, bez ograničenja, radi pretraživanja ili prikupljanja informacija, u svakom trenutku u okviru radnog vremena katastra nepokretnosti ili putem Interneta, i van radnog vremena, bez naknade. Svako ima pravo pristupa podacima unetim u Centralnu evidenciju hipoteka.

Sredstva za održavanje Centralne evidencije hipoteka obezbeđuju se iz prihoda ostvarenih po osnovu naknade za unos hipoteka i iz drugih prihoda katastra nepokretnosti, u skladu sa zakonom.

• www.rgz.sr.gov.yu/ceh

Literatura

1. Ilija Babić, Uvod u građansko i stvarno pravo, osmo izmenjeno i dopunjeno izdanje, priručnik za polaganje pravosudnog ispita, Službeni glasnik, 2019.