Уговор о закупу

Уговор о закупу је уговор којим се један уговорник (закуподавац) обавезује да преда одређену непотрошну ствар на употребу другоме уговорнику (закупцу), а овај се обавезује да му за то плаћа одређену накнаду (закупнину) и да му по истеку одређеног времена исту ствар врати. Употреба обухвата и присвајање одређених плодова ствари (прихода), ако није друкчије уговорено или уобичајено. Потписивањем уговора о закупу, закупац добија само овлашћење употребе одређене ствари, али та ствар остаје у власништву закуподавца. Закуп је увек уговор са накнадом (консенсуалан уговор).

Уговорне стране

Закуподавац

Закуподавац је лице које даје у закуп другом лицу (закупопримцу) одређену непотрошну ствар на одређено време, за шта добија накнаду (закупнину). Основне обавезе закуподавца које произилазе из уговора о закупу су:

• Обавеза предаје ствари – Закуподавац је дужан да закупопримцу преда предмет закупа у исправном стању. Начин предаје може бити фактичким уручењем ствари тј. из руке у руку, симболичном предајом нпр. кључева и слично. Уговором се дефинишу време и место предаје закупљене ствари, а правило је да трошкове предаје ствари сноси сам закуподавац.

• Обавеза одржавања ствари – Закуподавац је дужан да предмет закупа одржава у подесном стању и за време трајања закупа. Трошкове редовне употребе и текућих одржавања (мањи трошкови, трошкови ситних оправки) сноси закупопримац, док закуподавац сноси све трошкове који произилазе из фискалних и других прописа, као што су нпр. порез, одговарајући допринос, обавезно осигурање, али све ово под претпоставком да питање сношења трошкова није друкчије одређено Законом или предвиђено уговором.

• Обавеза заштите – Закуподавац има обавезу заштите закупопримца у случају правних и физичких недостатака ствари. Заштита подразумева: заштиту у случају правног узнемиравања (тзв. заштита од евикције) и заштиту у случају правних и физичких недостатака ствари (тзв. заштита од мана). Уколико неко жели нпр. да одузме предмет закупа од закупопримца, исти се обраћа закуподавцу тражећи помоћ. Што се тиче одговорности за материјалне недостатке ствари, закуподавац одговара закупцу за све скривене материјалне недостатке који ометају редовну или уговорену употребу, без обзира да ли је он знао за њих или није знао.. Али уколико је закупац знао за недостатке, закуподавац неће одговарати.

Поред ових основних обавеза, закуподавац може прихватити и неке друге обавезе које су посебним законом предвиђене.

Закупац

Закупац је лице која узима у закуп одређену непотрошну ствар од другог лица (закуподавца) на одређено време за шта плаћа накнаду (закупнину). Основне обавезе закупца које произилазе из уговора о закупу су:

• Обавеза плаћања закупнине – Закупац је обавезан да плаћа закупнину, која представља накнаду за коришћење предмета закупа. Ово је једна од основних обавеза закупца и, уколико је не извршава, може доћи до раскида уговора.

• Обавеза употребе ствари према уговору – Закупац има обавезу да закупљену ствар употребљава са пажњом доброг привредника односно доброг домаћина и то онако како је одређено уговором или наменом ствари. Уколико закупац употребљава предмет закупа противно његовој уговорној или претпостављеној намени, он ће одговарати за сву штету која отуда произилази.

• 'Обавеза враћања закупљене ствари – Закупац је у обавези да, по престанку уговора, врати ствар закуподавцу у истом стању у коме је примио. Место и време враћања дефинишу се уговором, а уколико закупац касни са враћањем, дужан је да плати закупнину до момента кашњења и евентуалну штету коју је закуподавац претрпео. Закупац није у овој обавези ако је закуп престао услед потпуне пропасти ствари услед више силе или експропријације закупљене ствари. Ризик случајне пропасти ствари сноси закуподавац као власник; закупац ће бити одговоран само у случају да је до пропасти или оштећења ствари дошло услед његове кривице.

Поред ових основних обавеза закупац може прихватити и неке друге обавезе које су резултат договора са закуподавцем или које су посебно законом предвиђене.

Предмет закупа

Предмет закупа представља ствар коју закуподавац предаје закупцу на употребу. Предмет закупа је нека непотрошна ствар, нпр. пољопривредно земљиште, воћњак, пословне просторије, стан, непокретности (аутомобил или неке машине), wеб простор и слично. Између уговора о закупу ових предмета постоји значајна разлика, тако да се разликује закуп који овлашћује закупца само на употребу ствари која не даје никакве плодове ни производе и закуп ствари или права која дају плодове односно приходе. У првом случају ради се само о употреби, а у другом реч је и о искоришћавању ствари односно права. Предмет закупа никада не може бити рад неког лица, јер би то био домен уговора о раду или делу.

Закупнина

Закупнина представља накнаду коју закупац даје закуподавцу за уступљени предмет закупа. Закупнина се најчешће плаћа новцем, али може бити и у другим стварима. Висину закупнине као и начин плаћања могу одредити уговорне стране, али она може бити одређена и Законом. Уговором се може одредити да се закупнина плаћа одједном или у ратама, унапред, у тренутку закључења уговора или касније у току трајања уговора или по престанку уговора. Уколико закупац не исплаћује закупнину у уговореном року, закуподавац може отказати уговор.

Време трајања закупа

Уговор о закупу представља уговор чије се обавезе простиру на одређен временски период. Странке, дакле, саме одређују трајањзакупа али то време може бити и Законом одређено. Ако трајање није одређено сматра се да је уговор закључен на неодређено време. У том случају, уговор о закупу престаје да важи када једна од страна (закуподавац или закупац) откаже уговор у отказном року. Уговор се може закључити и на веома дуг период (нпр. 99 година) или са клаузулом која подразумева преношење уговора на наследнике закуподавца или закупца.

Подзакуп

Према Закону о облигационим односима, закупац може закупљену ствар дати у закуп другоме (подзакуп) или му је по ком другом основу предати на употребу, али само ако се тиме не наноси штета закуподавцуа. Нпр. закупац може дати у закуп део стана који је закупио трећем лицу. Приликом закључивања уговора о подзакупу, закупац мора водити рачуна о томе да је подзакуп можда законом или уговором о закупу забрањен. На пример, у Закону Републике Србије, пољопривредно земљиште унето у закуп не сме се дати другом лицу на искоришћавање под претњом ништавности уговора. То је предвиђао Основни закон о искоришћавању пољопривредног земљишта чл. 88. Уколико Законом није забрањено уговарање подзакупа, онда је његово заснивање препуштено вољи странака. Уколико дође до проблема у наплати закупнине од закупца, закуподавац може наплатити закупнину од подзакупца.

Престанак закупа

Уговор о закупу може престати протеком одређеног времена или на један од следећих начина:

• Отказ - представља право закупца или закуподавца да путем једностране изјаве раскине уговор о закупу. Разлика између закупа закљученог на одређено време и закупа на неодређено време, види се у томе што први престаје самим протоком времена за који је закључен, а други, престаје отказом уз поштовање одређених отказних рокова. Закон о облигационоим односима предвиђа ситуацију када закупац може отказати уговор о закупу без давања отказног рока.

• Пропаст ствари услед више силе - Уговор о закупу престаје и пре истека уговореног рока односно давања отказа, уколико закупљена ствар потпуно пропадне, тако да се више не може употребљавати. Ако предмет закупа пропадне услед дејства више силе, онда ни једна страна није другој за то одговорна, али ако се пропаст ствари деси услед кривице једне стране, другој припада право на накнаду штете.

• Смрт - Уговор о закупу не престаје услед смрти закупца или закуподавца, већ се он наставља са наследницима умрлог уговорника све до истека уговореног времена трајања закупа односно све до момента давања отказаа. Уговор о закупу може престати да постоји и уколико су странке уговором договориле да уговор престаје смрћу једне од уговорних страна.

Литература

Миљачић, M. 1988. Облигациони уговори, Савремена администрација, Београд 85-100 стр. Закон о облигационом односима